招商蛇口(001979)销售延续高增 物管筹划上市
招商蛇口(001979)
事件
公司发布4月销售及近期购得土地使用权情况简报。4月，公司实现签约销售面积91.42万平，同比增加48.99%;实现签约销售金额179.32亿元，同比增加72.49%。近期新增10个项目。
简评
“银四”销售延续高增。单月销售情况来看，公司4月实现签约销售金额179.32亿元，同比增加72.49%，较上月涨幅扩大28pct，延续高增;实现签约销售面积91.42万平，同比增加48.99%，增幅同比持平;4月销售均价19615元/平，环比提升2.9%。累计销售情况来看，公司1-4月实现签约销售金额558.3亿元，同比增长34%，涨幅较上月扩大13pct;实现签约销售面积280.3万平，同比增长33%，涨幅较上月扩大16pct;累计销售均价19914元/平，较2018年下降3.4%。4月重点城市市场成交热度延续，公司销售业绩充分受益。据克尔瑞公布的全口径销售榜单，1-4月公司销售增长33%，较top4-20房企整体24%的增速高出9pct，销售表现处于平均水平之上。
4月拿地力度加大。4月在东莞、深圳、苏州、昆明、香港、常熟、肇庆7城共获取项目达10个，相较1-3月获取6个项目明显增多。4月新增计容建面141.8万方，总地价144.2亿元(未包括香港项目)，平均楼面价10848元/平，权益比例44%。1-4月公司新增计容建面242.6万平，总地价253.4亿元(未包括香港项目)，平均楼面价10842元/平，权益比例45%，以合作拿地方式为主，拿地金额占销售金额比重45%，拿地力度维持。
招商物业重组中航善达上市，央企物管龙头形成。中航善达4月发布公告，大股东中航国际控股转让22.35%股份给招商蛇口，转让价8.95元/股，转让完成后招商蛇口将成为公司第一大股东。此外，公司拟向招商蛇口、深圳招商地产发行股份购买其共计持有招商物业100%的股权。购买资产股份发行价格为7.90元/股，此次交易标的预估值和交易作价尚未确定。中航善达为中航工业集团旗下上市公司，2016年为响应国资委“瘦身健体、提质增效”要求，开始逐渐剥离地产开发业务，聚焦物业管理。截止2018年底，公司物业管理面积5300万平方米，以公建类项目为主。2018年整体营收66.56亿元，同比增长12.94%，归母净利润8.57亿元，同比大幅增加458.85%，系转让地产项目取得投资收益所致。公司物业服务营收37.18亿，同比增长29.68%，净利润1.64亿，同比增长36.7%，物业管理服务业务占比不断提升。
招商物业是招商局集团旗下唯一一家从事物业管理与服务的企业，隶属于招商蛇口，业务涵盖住宅、商业、政府公建类的物业管理多种业态，项目遍布全国40多个城市，在管物业逾500个，服务面积超7500万平米。根据交易预案披露，公司2018年营业收入达29.2%元，同比增长20.3%，归母净利润1.45亿元，同比增长114.9%。一旦交易完成，两者合并后管理面积将突破1.2亿平，位居行业前列，2018年物业管理板块归母净利润简单相加为3.09亿人民币，行业巨无霸正在形成，未来有望成为A股物业服务稀缺标的。
投资评级与盈利预测：我们预计公司19-20年EPS分别为2.49、3.2元，维持“买入”评级。
