房地产概念股：地产按揭投放意愿维持高位 二线首套房贷利率分化
2019年5月信贷数据公布
2019年5月，新增人民币贷款11800亿元，同比增2.6%;其中居民部门新增人民币贷款6625亿元，同比增7.8%。
2019年1-5月，新增人民币贷款80058亿元，同比增长11.4%;其中居民部门新增人民币贷款29983亿元，同比增长3.7%。
5月居民中长贷延续较高增长，银行按揭投放意愿维持高位
5月居民部门新增信贷环比多增1367亿元(+26%)，同比多增482亿元(+7.8%)。其中5月新增居民短贷环比多增855亿元(+78%)，同比少增272亿元(-12.3%);新增居民中长贷环比多增512亿元(+12%)，同比多增754亿元(+19.2%)，延续了3月以来较高的同比增速。
2019年1-5月，居民新增中长贷22642亿元，同比+11.2%，增速较1-4月水平(+9.3%)进一步提升1.9pc。从信贷投向来看，3 -5月连续三个月新增贷款中居民部门占比超过50%，1-5月累计新增贷款中居民部门占比为37%，居民中长贷占比为28%。
一线首套房贷利率继续小幅下降，二线城市出现分化
按揭利率方面，2019年5月全国首套房贷平均利率5.42%，连续6个月环比回落;二套房贷平均利率5.74%，连续7个月环比回落;当前首套、二套房贷利率均为2018年以来最低水平。
根据融360数据，2019年5月，35个城市533家样本银行中，108家(占比20%)银行首套房贷利率环比下滑。一线城市首套房贷利率继续环比小幅下降，二线城市出现分化，其中沈阳、乌鲁木齐、大连、昆明分别环比下降40bp、30bp、20bp、14bp，南京、青岛则分别环比反弹8bp、6bp。展望全年，资金利率低位稳定，预计按揭利率延续下降趋势但空间有限。具体请参阅2019年下半年投资策略报告《窄通道内紧平衡继续，关注三大阿尔法机遇》。
投资建议：坚守价值蓝筹，关注区域热点、存量运营和物管扩张
随着调控水平提升以及房企逐步拓展上下游，稳定现金流比例将逐步提升，平滑营收和利润的周期性波动，地产行业周期波幅减弱，风险溢价减小，外资配置比例提升，价值蓝筹股的估值有望平缓提升;其次关注三大阿尔法机遇，①区域热点轮动，三大增长极发展提速;②公募Reits渐行渐近，行业长期桎梏或被打破，存量运营渐成实力房企必选;③地产细分板块物业管理进入“提费率、减管制、加资本”的发展新阶段。综合以上建议关注标的万科A(27.63 -1.32%,诊股)+H、保利地产(12.68 -1.25%,诊股)、招商蛇口(21.13 -2.04%,诊股)、金地集团(11.91 -1.08%,诊股)、新城控股(39.11 +0.08%,诊股)、融创中国和中国金茂。
风险分析
国内宏观经济增长放缓，影响居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还;房地产持续调控，导致行业整体销售增速下行超预期;前期需求透支较明显、棚改依赖度较高的三四线城市楼市存在回调压力。
