万科A(000002)：高质量周转标杆 交易层京都贷面压力或正逐步释放
行业整体去杠杆背景下，新的起跑线已出现，具备高质量周转的类万科公司或已和其余公司拉开距离，高质量周转=无息负债驱动+非囤地模式，特点是基本盘拥有造血功能而不是靠周期来换账面盈利;短期角度，公司业绩持续稳健增长能力较强，新业务潜在价值逐步凸显，与同行比估值溢价也不算高;另外，“宝能系”
等减持对股价行成的压制或正逐步释放;持续看好公司长期价值且短期兼具性价比，维持“强烈推荐-A”评级，目标价38.3 元/股(对应2020 年PE=9X)。
事件：
11 月23 号公司发布股东权益变动提示公告，钜盛华、前海人寿等自2018 年9 月19 至2019 年11 月22 日累计减持万科5.26 亿股，合计占公司总股本比例降至10%。
点评：
(1)“宝能系”所持万科股份已减持至10%左右、交易层面压力或正逐步释放。 三季度“宝能系”和大家人寿(原安邦人寿)减持或引发交易层面担忧对股价有一定压制，但交易层面的压力并不构成对公司价值的压制;且截至11 月22 号，“宝能系”所持万科股份已减持至10%左右，减持担忧对股价行成的压制或正逐步释放。
(2)权益拿地强度并未减弱，上半年适当收敛而下半年开始积极补货，节奏上已经占“先手”，这是增收又增利的有效保证。公司今年1-10 月全口径销售面积/金额分别为3333 万平米/5190 亿元，同比分别增长2.8%/ 6.9%。1-10 月新增全口径计容建面3232 万平米;1-10 月全口径“新增计容建面/销量”约97%，较17、18 全年水平虽有所下降但拿地权益比确有较明显提高，也即权益拿地强度并未减弱;拿地节奏上，上半年土地市场局部过热时适当收敛，对应“新增计容建面/销量”仅64%，三季度及10 月土地市场降温后积极补货，对应“新增计容建面/销量”高达160+%。截至10 月，公司可售建面约1.15 亿方，可售货值1.7 万亿元，按12 个月滚动销售测算可供开发2.6 年，延续高周转特点。
(3)负债率低位，财务结构稳健。截至三季度末，公司账面有息负债约2300亿元，有息负债规模较18 年底略有减少，但受三季度积极拿地补货等影响在手现金较明显下降，进而导致19Q3 净负债率较18 年底提高25PCT 至50%，但仍位于行业较低水平;截至三季度末，公司在手现金1072 亿元，对即期有息负债的保障倍数仍高达1.8 倍，财务结构稳健。
投资建议：行业整体去杠杆背景下，新的起跑线已出现，具备高质量周转的类万科公司或已和其余公司拉开距离，高质量周转=无息负债驱动+非囤地模式，特点是基本盘拥有造血功能而不是靠周期来换账面盈利;短期角度，公司业绩持续稳健增长能力较强，新业务潜在价值逐步凸显，与同行比估值溢价也不算高;另外，“宝能系”等减持对股价行成的压制或正逐步释放;持续看好公司长期价值且短期兼具性价比，维持“强烈推荐-A”评级，目标价38.3元/股(对应2020年PE=9X)。
风险提示：股权结构不确定性导致的股价波动性风险、长效机制落地超预期、公司销售去化率不及预期。
