万科A2020年半年报点评：地产开发进入稳态 两翼业务持续扩展
公司地产开发业务进入稳态，但是杠杆率低，毛利率保持稳定。两翼业务持续发展，价值日益增厚。我们维持公司“买入”的投资评级。
公司中期基本符合预期。公司公告2020 年中期业绩，2020 年上半年实现营业收入1463.5 亿元，同比增5.05%，实现归母净利润125.1 亿元，同比增长5.62%。
公司中期业绩结算正常，相较2019 年微幅增长，基本符合预期。
公司经营进入稳态，规模维持当前体量。2020 年上半年，公司实现销售3205亿元，同比-4.0%，实现销售面积2077 万平方米。而公司上半年新获取项目建筑规划面积980.2 万平方米，项目新增较为保守。截止2020 年6 月，公司在建和规划中项目的总建筑面积约15，719.7 万平方米，与去年末亦基本持平，亦仅增长0.44%。公司未售土地储备为10976.5 万平方米，仅相当于公司2019 年销售的2.5 倍，房地产开发可售货值相对较少，开发规模基本上进入稳态。
优化利用杠杆，净负债率进一步降低。2020 年6 月末，公司净负债率27.02%，相对去年年末进一步下降6.85 个百分点，考虑到公司投资性房地产体量庞大且按照成本法计量，真实的公司的净负债率更低。反映到融资端，公司在债券融资上享有极高评级，公司发行的5 年期20 万科03 债券，票面利率仅为2.56%，显示了极低的资金成本。另一方面，公司的剔除营收账款的资产负债率75.5%，公司的经营杠杆率却不低，显示了公司强大的产业链地位，应付账款和合约负债的占款能力强。
两翼业务持续扩展，万科物业领跑行业。公司定位于“城乡建设与生活服务商”，除地产业务外，两翼业务亦快速发展。其中，万科物业签约建筑面积 6.8 亿平方米，在管面积 5.2 亿平方米。实现营业收入67.0 亿元，同比+26.8%。公司的规模继续领跑行业，并且在没有单独拆分上市、体量为市场第一的情况下，仍保持25%+的营收增速，实属难得。公司的万纬物流累计开业面积亦达到616万平方米，所管理项目营业收入达到8.3 亿元，目前为国内第二大高标仓供应商。
风险提示：公司可销售资源不足的风险。
维持公司“买入”的投资评级，给予公司目标价34.47 元/股。我们认为，公司的地产开发业务进入稳态，在增长性上有所欠缺，但是公司的开发能力以及信用能力甚佳，亦可有效对冲行业性的毛利率下滑。同时公司新业务开展顺利，万科物业持续领跑行业，该部分价值日益增厚。我们维持公司2020/2021/2022年3.83/4.56/5.07 元/股的EPS 预测（因股本增加微调），给予公司2020 年9倍的PE，对应34.47 元/股的目标价格，维持“买入”的投资评级。
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