保利地产(600048)股票分析：业绩表现抢眼，销售延续增长
事项： 保利公布2019年半年度业绩快报，预计2019年上半年营收711.6亿，同比增长19.5%，归母净利润103.5亿，同比增长59.1%，对应每股EPS0.87元，超出市场预期。 平安观点： 毛利率提升及权益占比上升带动业绩高增：受经营及结算规模扩大影响，2019年上半年营收同比增长19.5%，利润总额同比增长38.6%，净利润同比增长59.1%。业绩大幅增长主要因：1）结转项目毛利率同比提高、投资收益增加，2019年上半年营业利润及利润总额占营收比重同比分别提高3.5个和3.4个百分点至24.6%和24.7%，加权平均净资产收益率同比上升2.4个百分点至8.23%；2）结转项目权益比例提高，归母净利占利润总额比重同比提升7.6个百分点至58.9%。 销售延续增长，开工表现积极：1-6月公司实现销售金额2526.2亿元，同比增长17.3%，位居行业第四，市占率较2018年末提升0.6个百分点至3.3%；销售面积1636.4万平，同比增长12.6%；销售均价15437元/平，同比增长4.2%。公司2019年一季度新开工997万平，同比增长51.3%，远超同期全国增速（11.9%），全年计划开工4500万平，为下半年销售提高充足货量。尽管当前楼市略有降温，但考虑公司主要布局一二线及六大核心城市群，预计下半年销售仍将延续较好表现。 拿地整体审慎，融资优势渐显：期内新增建面830万平，总地价532.8亿元，同比分别下降45%和50.3%，分别为同期销售面积/金额的50.7%和21.1%，较上年同期分别下降53.1个和28.7个百分点。平均楼面地价6418元/平米，同比下降9.6%，为同期销售均价的41.6%，较上年同期下降6.4个百分点。随着土地市场逐步回归平稳，叠加近期资金面边际收紧，公司融资优势将逐步凸显，有望迎来更多拿地机遇。 投资建议：维持原有盈利预测，预计公司2019-2021年EPS分别为1.91元、2.30元、2.74元，当前股价对应PE分别为7.1倍、5.9倍、4.9倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显，维持“强烈推荐”评级。 风险提示：1）尽管当前楼市整体回温，但三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价均将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压，进而带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2）受楼市火爆影响2016年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，预计板块未来面临毛利率下滑风险；3）近期行业资金面持续收紧，而多地亦相继政策微调以降低市场热度，后续楼市回归平稳过程中若超预期降温，部分偿债压力较大房企或面临资金链风险。
